Hypotéky v roce 2024

Odborníci se neustále přou a "věští", kdy dojde ke snížení úroků a co tomu braní.
Očekávaní byla, že se tak stane na konci roku 2022, Další tip byl  jaro 2023 a pak konec roku 2023. Žádný z nich se nenaplnil. Čeká nás něco v roce 2024?

Snížení sazeb vyhlíží však nejen klienti, kterým se blíží re-fixace sazeb z let 2016 až 2021. Oživení hypotečního trhu a tím i trhu realitního očekávají i developeři, stavební firmy, realitní a finanční zprostředkovatelé.

Zároveň by snížení sazeb napovídala i soustavně klesající inflace, která se v listopadu letošního roku dostala meziročně na 7,3 % a výhledově na rok 2024 je prognóza ČNB již příjemných 2,6 %.

Všechna tato čísla a očekávání by napovídala, že konečně i sazby retailových úvěrů začnou padat dolu. Nicméně zde hraje roli i rozhodnutí bank. A to jsou především komerční subjekty, které se snaží vydělat a ochránit své budoucí, a především již proběhlé investice.

A tady je pomyslně zakopaný pes, protože před několika týdny prošla poslaneckou sněmovnou novela zákona, která upravuje fungovaní právě hypotečních úvěrů.

Ta měla "narovnat" vztah mezi klientem a bankou, protože zde byl významný nepoměr v plnění smluvních povinností. V zásadě šlo o to, že banka s klientem uzavřela smlouvu, kde mu garantovala úrok na určité období fixace (1,2,3,4,5,6, 7,8, 10...let) a banka tento smluvní závazek musela dodržet, ale klient ne. Za symbolickou úplatu v řádu stokorun nebo nižších tisícikorun mohl zákazník banky kdykoli odejít ke konkurenci.

Což se promítlo v rekordních hypotečních letech 2020 a 2021 obrovskou fluktuací klientů mezi jednotlivými bankami. Protože klienti například podepsali hypoteční úvěr se sazbou 3 % v roce 2019 a fixací na 5 let a ani ne za rok, odešli se "sankcí" okolo tisícikoruny ke konkurenci se sazbou o více než procento nižší. První banka, která poskytla úvěr, na tom samozřejmě tratila.

Výsledkem tedy po těchto zkušenostech s trhem bylo to, že banky se vzpamatovaly z prvotního šoku a promítly riziko ztráty klienta do sazeb pro klienty nové. Aneb někdo to zaplatit přece musí!

Kupříkladu dnes by nejnižší sazby hypotečních úvěrů mohly být teoreticky okolo 4,6 % na 5-ti leté fixaci, odpovídá tomu pětiletý úrokový swap, který se v polovině prosince dostal na 3,8 % a s připočtením marže bank, by to tedy dávalo smysl. I přes tento pokles úrokového swapu se však sazby pro retailové klienty pohybují v průměru o 0,7% – 1% výše, než by mohly.

A nyní do naší rovnice právě vstupuje další hráč, politika. Navrhovaná novela zákona měla totiž nesoulad v povinnostech stran klient-banka narovnat tím, že by zavedla 2 % pokutu za odchod od banky mimo smluvně domluvený termín fixace. A to na všechny úvěry, jak staré a běžící, tak na ty nové.

Můžeme polemizovat, že takto to je pro klienta nevýhodné, nicméně již babičky nás učily, že sliby a o to víc smluvní závazky, by se měly plnit.

Navrhovaná novela zákona však vzbudila vlnu odporu a v rámci sbírání politických bodů s tezí, jdeme chránit koncového klienta, prošla verze, kdy se zavádí pokuta až na nově uzavřené úvěry.

Ani to však poslancům nestačilo a šli ještě dál, když platnost zákona posunuli až na 1.9.2024 s pokutou vyčíslenou na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace a maximální výší na 1 %.

Banky tedy budou se snižováním sazeb, pokud se tedy nějaká z nich v rámci konkurenčního boje "neutrhne", snižovat velmi pozvolně, aby jim neutíkali současní klienti ke konkurenci a získali na nich svoji marži a zároveň si kryli potencionální riziko z možné hypoteční turistiky.

Výsledek ochrany klienta tedy končí tím, že očekávané snížení sazeb je v nedohlednu a samozřejmě to zaplatí právě ten koncový, perfektně ochráněný klient.